昨年の韓国の商業用不動産の取引規模が大型オフィス取引の拡大に支えられ、過去最大を記録したことが分かった。今年は取引規模がやや調整される可能性があるものの、中長期的には供給拡大と需要再編が同時に進む構造再編局面に入るとの見方が出ている。
グローバル総合不動産サービス企業のCBREコリアは22日に発刊した「2026 国内商業用不動産市場展望レポート」で、昨年の韓国の商業用不動産取引規模が約33兆8000億ウォンと集計され、前年比48.5%増となり過去最大を記録したと明らかにした。
CBREコリアは「金利水準への懸念よりも今後の金利低下への期待が意思決定により大きく作用し、その間遅れていた大規模資産の売却や先行取得、戦略的投資家（SI）中心の取引が集中した結果だ」と説明した。
資産タイプ別ではオフィスが24兆6800億ウォンで最も大きな比重を占めた。物流5兆3000億ウォン、リテール1兆9700億ウォン、ホテル1兆8400億ウォンの順となった。特に1000億ウォン以上の大型オフィス取引と100億ウォン以上の物流資産取引が全体市場の拡大を牽引した。オフィスと物流の取引は商業用不動産取引全体の約89%を占めた。
CBREコリアは今年の取引規模について、基底効果と利下げ時期の不確実性により前年比10〜15%ほど減少する可能性があると見通した。ただし自社ビル確保を目的とするSI需要と代替資産への投資の流れが市場を下支えし、全般的な投資マインドは堅調だと展望した。
ソウルのオフィス市場は今年を起点に都心（CBD）のAグレード資産を中心に新規供給が可視化され、テナントの移転・拡張需要が漸進的に回復すると分析された。今年の新規供給は約24万㎡の水準で、2029年までにプロジェクトファイナンス（PF）転換が完了する追加事業を含めると、合計149万㎡規模の供給が予定されている。
供給拡大にもかかわらずオフィス空室率は5%未満の安定的な水準を維持すると見込まれた。プライム資産を中心とする実需要家ベースの需要が堅調であるうえ、韓国のオフィス利用者の約70%が週5日出社体制を維持しており、アジア太平洋地域の平均（28%）を大きく上回るためである。開発原価の上昇に伴う賃料上昇圧力も続き、フリーレント期間の短縮など賃貸条件の調整の動きもみられている。
リテール市場は内需不振にもかかわらず、外国人観光客の増加とメディカル・体験中心の消費拡散に支えられ、核心商圏を中心に回復基調を示している。明洞や江南など伝統商圏は空室率が下がり賃料も反発する流れであり、ソンス・龍山などの新興商圏は急速な成長の後、緩やかな調整局面に入ったと分析された。
首都圏のAグレード物流市場は新規供給の減少で過剰懸念が和らぎ、需給バランスを取り戻している。今年の新規供給は約86万㎡に縮小し、平均空室率は10%前半で安定化する見通しだ。特に常温のプライム物流資産は空室率が一桁まで低下し希少性が際立っている。
CBREコリアはデータセンターを政府の政策金融支援と地域開発政策の影響を受ける戦略資産に挙げ、中長期の投資対象資産群としての地位が一段と強化されると見通した.
チェ・スヘCBREコリア リサーチ統括常務は「2026年は単純な調整局面を越え、供給拡大と需要再編、投資戦略の多様化が同時に展開される転換点になる」と述べ、「テナントには選択肢が広がり、投資家には検証された資産を中心とする戦略的アプローチが一段と重要になる時点だ」と語った。