今年の商業用不動産投資市場は、人工知能（AI）を中心とする技術変化が資産価値の地殻変動を本格化させる時点になるとの見方が出ている。不動産とインフラの境界が崩れる「クロスアセット（Cross-Asset）」時代が開き、新たな概念の確立と投資手法が市場先占の核心要因になるとの分析である。
イージス資産運用戦略リサーチ室は、このような内容を骨子とする「2026年上半期商業用不動産市場展望」報告書を発刊したと8日に明らかにした。
報告書は今年の核心投資戦略として「ハイブリッド・キャピタル・アンド・アセット（Hybrid Capital & Asset）」を提示した。これはセクター間の融合が加速する環境で、柔軟な資本構造と多様なアセットクラス連携投資を通じて収益性とリスク管理を同時に追求する戦略である。
データセンター市場は、このような資産価値の再編を最も端的に示す分野とされた。AIワークロードの増加に伴い、既存のサーバー賃貸中心の施設から「ハイパースケールAIファクトリー」へ進化しており、いまや都心アクセス性よりも電力と許認可の確保が核心競争力になったとの評価である。これに伴い、供給の軸も京畿道外縁および非首都圏へ分散する趨勢だ。
伝統的なアセットクラスであるオフィス市場は、ソウルのプライム級資産を中心に強含みが続いている。昨年3四半期末時点のオフィス取引規模は16兆4000億ウォンで、前年同期比90%急増しており、5%未満の低い空室率のもとで賃料の上昇基調が続いている。物流市場も供給過剰懸念を払拭し、自動化設備の導入が容易な高電力・高い天井高の優良資産を中心に投資マインドが回復局面にある。
金融市場では、不動産PF（プロジェクトファイナンス）のリストラクチャリングに伴うプライベートデット（Private Debt）市場の台頭が注目される。銀行の融資ハードルが高まったことで発生した資金ギャップを、プライベートデットが「救援投手」の役割で埋めているためである。ホテル市場もインバウンド需要の急増と客室単価の上昇を追い風に、大企業と金融系の買収競争が激化する様相だ。
チェ・ジャリョンイージス資産運用戦略リサーチ室長は「今年は技術変化に伴う資産価値の変化が本格的に進む時点だ」と述べ、「既存の投資手法と収益概念を超え、AIとインフラが接合されたクロスアセットに関する概念確立と投資手法が市場先占の核心要因になる」と語った。