韓国投資証券は16日、Shinhan Global Active REITについて、海外不動産の価値回復がカギであり、短期的な株価反発は限定的だが長期的な視点で臨むべきだと説明した。投資意見と目標株価は別途提示しなかった。Shinhan Global Active REITの前日終値は1303ウォンである。
韓国投資証券は、Shinhan Global Active REITの株価下落基調が続くなかで厳しい環境にあるが、リート内部では足元の実力を固めている点に注目すると述べた。第2四半期までの主な下方リスクは為替ヘッジ清算金と高金利借入金、米国不動産価値の下落だったが、このうち2つの要因が解消されたためである。
Shinhan Global Active REITは、PRISAファンドの一部売却で確保した売却代金により、オールイン8.5%の高金利借入金を返済した。
ナム・チェミン韓国投資証券研究員は「借入金の返済により会計年度5期に12億ウォン規模で発生していた利息費用が会計年度6期には約4億ウォンへと大幅に減少した」と説明した。
ここに為替ヘッジ清算金の問題が解消された。前年末からウォン・ドル相場が急騰する状況で今年7、8月にかけて為替ヘッジ契約が満了した。これにより清算金支出の負担が増し、株価下落を招いたという説明である。ウォン建て差額清算金は106億ウォンで清算が完了しており、グループ会社を通じて調達した年4.8%のコミットメントラインで支払われた。年間約5100万ウォンの利息費用が発生すると見込まれた。
ナム研究員は「新規為替ヘッジ契約の満期レートは1352.68ウォンであり、満期時点が2027年1月であるため、短期的に対応すべき為替ヘッジ清算金の問題はない」と説明した。
韓国投資証券は、差し迫った火の手は収まったものの、短期的な株価反発は限定的だと予想した。海外不動産の価値回復が鈍い状況だからである。加えてPRISAファンド売却に伴う配当原資の減少も惜しまれる点だと指摘した。
ナム研究員は「米国の利下げとともに、米国の商業用不動産指標が2024年3四半期を起点に反騰基調を続けている点から、漸進的な価値回復を見込む」と分析した。