[고종완의 살 집 팔 집 이야기] 전환기 부동산시장에도 필승전략 있다

조선일보
  • 고종완 한국자산관리연구원장
    입력 2019.08.14 03:10

    고종완 한국자산관리연구원장
    가을 이사철을 앞두고 강남권과 마·용·성·광(마포·용산·성동·광진)을 중심으로 매매·전셋값 모두 다시 들썩이고 있다. 서울 중소형 새 아파트 가격이 반등하고 분양시장은 후끈 달아오르는 등 부동산시장 움직임이 심상치 않다. 대·대·광(대구·대전·광주) 등 지방 부동산도 기지개를 켠다. 혼돈에 빠진 시장을 바라보는 연구기관, 전문가들조차 방향을 잡지 못하고 자기 목소리를 내기에 바쁘다.하지만 분명한 사실은 시장 흐름이 바뀌고 있으며 전환기를 맞고 있다는 점이다. 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 등 주택시장에 커다란 영향을 미치는 변화 요인들이 중첩되면서 변동성 및 불확실성이 가중되고 있다. 세 가지 측면에서 부동산 시장이 맞은 전환기를 관찰해보자.

    첫째, 정책적 측면으로 분양가 상한제가 시행되면 분양가 인하 조치로 집값에는 안정 요인이다. 하지만 재건축, 재개발 등 공급 물량 감소로 중장기적으로 집값은 더 뛸 가능성이 높다. 정부가 아껴뒀던 비장의 무기지만 동시에 시장에는 충돌적, 모순적이며 복병이 아닐 수 없다. 중요한 사실은 지난 30~40년간 부동산 정책과 시장과의 상관관계를 살펴볼 때 과거의 정부 정책은 시장 안정에 긍정적으로 작용했다는 평가가 우세하다. 정책 변화에 맞춰 유연하게 대응한 투자자들이 결국 승리할 확률이 높다는 뜻이다.

    재건축을 위해 철거를 하고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트.
    재건축을 위해 철거를 하고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트. /김연정 객원기자

    둘째, 실물경기 측면에서 국내 경제는 퇴보하고 악화일로를 걷고 있다. 올해 경제성장률이 당초 기대치보다 낮은 2%를 밑돌 경우 부동산 시장에는 악영향이 예상된다. 가계의 가처분소득 정체와 구매력 저하는 곧 집값 하락 요인이다. 다만, 금리 인하 및 유동성 증가로 돈의 힘에 의한 상승 압력이 동시에 나타나는 점은 유의해야 한다.

    셋째, 부동산 경기 변동 사이클 측면. 10년 주기설과 벌집 순환모형에 의하면 지난 2013년 바닥을 찍고 오름세를 나타낸 주택경기는 5년 장기상승을 기록한 뒤 하향(안정) 사이클로 전환되는 국면을 맞고 있다. 이 때문에 현 시점은 변곡점에 위치, 공격적인 투자는 수익보다 위험에 노출될 개연성이 높다는 진단이다. 이 밖에도 수급과 심리, 금융시장 불안, 환율 등 또 다른 불안 요인도 상존한다.

    그렇다면 상황과 조건에 따라 실패하지 않고 성공할 수 있는 필승 전략은 무엇일까? 무주택자나 실수요자는 서울을 비롯한 수도권, 대도시 등 성장 지역에 한해 청약통장과 가점을 활용해 신규 분양시장을 적극 공략하는 것이 전·월세 거주보다 유리한 선택이다. 반면 다주택자는 성장성이 낮거나 투자 가치가 작은 '좀비 주택'을 과감히 처분하고 현금 및 실탄을 확보, 리스크 관리에 치중하는 게 안전하다. 은퇴(예정)자나 자산가의 경우 신중한 자세가 요구된다. 규제 정책이 집중되는 아파트를 피해 오피스텔, 상가, 상가주택, 다가구, 꼬마빌딩, 개발토지 등 임대 수익과 시세 차익을 동시에 얻을 수 있는 '복합수익형' 부동산으로 갈아타는 편이 낫다.


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