오피스텔·상가 이어 지식산업센터도 거품 주의보

조선비즈
  • 유한빛 기자
    입력 2019.08.14 09:37

    지식산업센터가 수익형 부동산시장의 틈새상품으로 떠올랐지만 과잉 공급과 지나치게 부풀려진 투자 수익률 문제가 투자 복병이 되고 있다.

    연 7~8%의 임대 수익을 보장한다는 과장 광고에다, 연말까지만 세제 혜택이 주어진다는 ‘한정판 마케팅’까지 더해지면서 지식산업센터 분양이 투자자들의 혼란을 부추긴다는 지적도 나오고 있다.

    ◇수익률 하락중인 수익형 부동산

    임대료를 받는 수익형 부동산은 최근 기대 수익률이 저조한 상황이다. 부동산114 집계에 따르면 오피스텔 투자 수익률은 연 5%선이 깨졌다. 지난해 4.98%였던 오피스텔 임대 수익률이 올해는 4.97%선에 그칠 것으로 전망됐다.

    상가나 업무용 건물 등 상업용 부동산시장도 찬 바람이 불기는 매 한 가지다. 한국감정원이 집계한 올해 2분기(4~6월) 기준 상업용 부동산 투자 수익률은 1%대다. 사무용 건물 투자 수익률은 전국 평균 1.84%로 집계됐다. 중대형 상가와 소규모 상가의 전국 평균 투자 수익률은 각각 1.53%, 1.40%에 그쳤다.

    한국산업단지공단 집계에 따르면 올해 1~6월 지식산업센터 승인 건수는 60건으로, 역대 상반기 승인 건수 중 가장 많은 수를 기록했다. 수도권에서는 하남 미사, 남양주 별내, 부천 옥길 등 서울 외곽의 신규 택지에 짓는 지식산업센터들이 관심을 받는 중이다.

    서울의 한 지식산업센터 분양홍보관에 걸린 현수막 /유한빛 기자
    ◇가려진 투자 약점

    문제는 분양업체들이 지식산업센터의 정확한 투자 비용이나 투자 위험은 제대로 알리지 않는다는 점이다.

    지식산업센터를 분양하면서 강조하는 점은 세제 혜택이다. 지방세특례제한법에 따라 올해 말까지 취득세의 50%와 재산세도 37.5%를 경감해준다. 세금 감면 기간이 올해까지인 점을 들어 ‘한정판 마케팅’이 동원되고 있다. 실제로 이 같은 세금 감면은 조건부다. 직접 사용하기 위해 분양을 받아 5년 이상 보유해야 한다는 단서가 붙는다. 이를 충족하지 못하면 면제된 세액을 고스란히 내야 한다.

    지식산업센터를 마치 상가처럼 분양받아 아무에게나 임대를 줄 수 있는 것처럼 분양 홍보를 하는 것도 문제다. 지식산업센터는 관련법인 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’에 따라 입주할 수 있는 업종이 지식·정보통신(IT)산업의 중소·벤처기업 등으로 제한된다.

    이 때문에 부동산 전문가들은 단순히 기대수익률과 분양가격만 따져서는 안 되고, 시행사의 재무 건전성이나 주변에 입주한 기업 상황, 해당 지역의 공급 상황, 교통 접근성 등을 전반적으로 따져봐야 한다고 조언한다.

    우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지식산업센터는 입주할 수 있는 업종이 제한돼 있어 임대를 위해 분양받기에는 적절치 않다"며 "서울과 거리가 지나치게 멀거나 대중교통망이 부족한 지역, 주변에 기업이 적어 집적효과가 없는 곳, 용인 기흥이나 수지 동천처럼 공급 예정 물량이 몰린 지역은 신중하게 접근해야 한다"고 조언했다.

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