부동산 경기 침체에 부동산신탁사 신용도 '흔들'

조선비즈
  • 허지윤 기자
    입력 2019.06.25 06:07

    잘 나가던 국내 부동산 신탁업계에 먹구름이 끼고 있다.

    부동산 시장 거래가 얼어붙고 미분양이 증가하고 있는 가운데, 신탁회사 간 경쟁이 심화하면서 업계에 대한 부정적 전망이 나오고 있다.

    25일 업계에 따르면 한국기업평가(KR)는 최근 한국자산신탁의 신용등급 전망을 ‘A-(안정적)’에서 ‘A-(부정적)’으로 변경했다. 또 4월 말 생보부동산신탁의 등급을 ‘안정적(A-)’으로 평가하고, 등급 하향 변동 요인을 추가했다.

    부동산투자신탁은 일반 소액 투자자들의 돈을 모아 이를 토지, 아파트, 상가 등에 투자하고 여기서 발생하는 수익을 다시 가입자에게 돌려주는 방식이다.

    부동산투자신탁사 3곳이 새로 등장하면서 경쟁이 과열될 것이란 전망이 나왔다. /조선DB
    2016년 부동산신탁업계는 사상 최초로 1조원대 신규 수주를 달성했고, 2017년에도 1조1579억원의 신규수주를 기록하는 등 2015~2017년까지 3년간 연평균 31.6%의 당기순이익 증가율을 기록했다.

    하지만 최근에는 그늘이 드리워졌다. 이번에 KR이 한국자산신탁의 신용등급 전망을 바꾼 이유도 재무건전성 저하 추세가 지속될 것이라는 관측에서다. 특히 부동산 경기가 위축되면서 지방과 수도권 사업에서 미분양이 증가하고 있다는 점이 평가에 반영됐다.

    한국자산신탁은 차입형 토지신탁 사업의 분양실적 부진으로 재무건전성이 저하됐다. 이 신탁사의 경우 차입형 토지신탁 사업에서 수도권 외 지방 사업이 차지하는 비중이 60% 내외라, 올해 분양 실적이 크게 개선될 가능성이 높지 않다는 게 KR의 분석이다.

    KR 연구원은 "한국자산신탁이 올해 준공 예정 사업은 총 28개인데, 준공시점에 미분양이 지속되거나 미입주 위험이 현실화할 경우 신탁계정대여금 투입이 늘고 회수 지연이 장기화할 수 있다"고 설명했다.

    업계는 올해 하반기 이후 부동산신탁 경쟁이 심화해 사업 리스크가 커질 수 있다는 전망을 내놓는다. 실제 부동산 시장 경기가 나빠진 가운데 올해 3월 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁이 부동산신탁업 새로 예비인가를 받았다. 파이가 쪼그라들고 있는 상황 속에서 이를 나눠 먹을 경쟁자는 더 늘어나는 격이다.

    KR은 생보부동산신탁의 등급 하향 변동 요인으로 ‘시장 지배력’을 추가했다. 이 회사의 관리형 토지신탁과 비토지신탁 부문의 경쟁 심화가 불가피할 것으로 본 것이다.

    KR 연구원은 "차입형 토지신탁의 경우 인가 후 2년 후에 업무가 가능해, 단기적으로 비토지신탁의 경쟁이 심화할 수 있다"며 "2020년부터 관리형 토지신탁, 비토지신탁, 비신탁상품의 경쟁 심화가 불가피하다"고 지적했다.

    한편, 최근 건설사들의 기업신용등급 평가 결과, 태영건설, GS건설은 상향 조정됐고, 대우건설, 포스코건설은 유지되는 등 신용등급에 큰 변화는 없었다. 다만 잠재적 우려는 있다.

    GS건설은 높아진 주택사업 집중도와 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 수준 등은 재무 안정성에 부담요인으로 지적됐다. 포스코건설은 2018년 송도개발사업 등 미수채권 회수, 베이징 포스코센터 등 부동산 매각을 통한 1조원 내외의 현금이 유입되면서 금융비용 부담이 낮아진 덕에 신용등급이 유지할 수 있었다.

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