[비즈톡톡] 홈플러스 리츠 참패..."롯데·이마트 건물주 돼도 괜찮을까요?"

조선비즈
  • 유윤정 기자
    입력 2019.03.21 05:00

    전국 오프라인 매장을 리츠(REITs·부동산투자회사)로 만들어 자금을 조달하려던 유통업계 계획에 비상이 걸렸습니다. 국내 대형마트 2위 홈플러스가 추진하던 1조7000억원 규모 리츠의 상장이 실패해선데요. 신용등급까지 하락하며 후폭풍이 거셉니다. 올 하반기 리츠 상장을 목표하던 롯데·신세계는 전략 수정에 나섰습니다.

    리츠는 특정 부동산이나 관련 대출에 투자해 발생한 이익을 투자자에게 배당하는 투자신탁을 말합니다. 쉽게 말하면 현재 건물주가 세입자가 되고 투자자가 건물주가 되어 임대료를 받는 자산유동화의 한 방법입니다.

    홈플러스 스페셜 매장/조선DB
    성장 정체를 겪고 있는 국내 유통업계는 기존 보유하던 부동산, 건물 등을 리츠로 만들어 매각하고, 본인들은 임대료를 내는 방식으로 재무제표를 개선중인데요. 오프라인 점포의 효율성이 낮아지다보니 현금흐름 부담이 커졌기 때문입니다.

    해외 기업들은 매장을 직접 소유하지 않고 임차하는 경우가 많습니다. 그러나 국내 유통업체들은 직접 소유 비중이 높습니다. 해외 업체들의 직접 소유 비중이 50% 내외인 수준인데 반해, 국내 업체들의 직접 소유 비중은 60%를 상회하죠.

    이런 구조는 부동산 가격이 오를때는 자산 가치가 확대돼 좋지만, 부동산 가격이 하락하거나 정체되면 매장 매출이 하락할때 자금에 부담이 생깁니다. 벌어들인 돈으로 계속 투자를 해야하는데 주머니 사정이 팍팍해져 여유가 없어지는 겁니다.

    앞으로도 오프라인 매장 매출은 계속 줄어들 가능성이 높아졌죠. 이를 만회하기 위해 롯데, 신세계, 홈플러스는 대규모로 온라인 부문에 투자할 계획입니다. 결국 돈이 필요합니다. 투자자금을 확보하기에 가장 좋은 것이 리츠입니다.

    롯데와 신세계는 현재 실적이 부진하지만 개선될 가능성이 있는 점포를 기초자산으로 하는 리츠를 만들어 하반기 상장을 추진할 계획이었죠. 롯데는 서울과 수도권 백화점 2곳, 지방 대형마트 2곳, 아웃렛 2곳 등을 후보군으로 검토하고 있습니다. 이를 위해 올초 롯데지주(004990)가 100% 출자한 리츠자산관리회사(AMC)의 인가도 정부로부터 받았습니다.

    신세계(004170)도 리츠를 적극 활용할 계획입니다. 신세계그룹은 다른 유통사에 비해 직접 건물을 소유하는 비중이 높습니다. 백화점은 58%, 이마트 83%, 트레이더스 86% 수준인데요.

    신세계는 자산유동화보다는 부실자산을 매각하는 방법으로 리츠를 활용할 것으로 보입니다. 과거 리츠를 만들어 점포 매출이 부진했던 이마트 학성점을 약 311억원에 매각한 적이 있습니다.

    다만 이러한 전략을 위해서는 리츠 흥행이 중요합니다. 기관투자가 입장에서 리츠가 그리 매력적인 상품이 아니기 때문입니다. 장기간 투자를 해야하고, 대형마트와 백화점 등 오프라인 매장 수익성이 앞으로 나빠질 것으로 예상하는 투자자가 많기 때문입니다. 홈플러스 리츠에 국내외 기관투자자가 별다른 관심을 보이지 않은 것도 이런 이유입니다.

    배당수익을 안정적으로 주면서 리츠 자체 가격도 경쟁력이 있어야 한다고 전문가들은 이야기합니다. 다른 투자상품 대비 월등한 매력이 있어야 성공할 수 있다는 것이죠. 한 자산운용사 대표는 "배당수익이 7%라고 하지만, 계속 받을 수 있을지 불확실한 상황에서 비싼 가격으로 승부한다면 이는 투자자들을 무시하는 처사"라고 했습니다.

    김선미 KTB투자증권 연구원은 "홈플러스 리츠 상장이 무산돼 후속 리츠들의 상장도 지연이 불가피할 것"이라며 "그러나 공모 리츠를 활용한 유통사의 자산유동화는 피할 수 없는 흐름"이라고 했습니다.

    유통산업은 그 어느 때보다 큰 변화와 도전에 직면해 있습니다. 내수 경기가 장기 침체하는 가운데, 소비자 트렌드는 급속도로 바뀌고 있습니다. 유통사들은 본업에 충실하되 미래 성장동력을 위해 재무개선을 해야 하는 과제를 안고 있습니다. 리츠를 통해 유입된 수조원의 자금이 사모펀드의 배를 불리는 것이 아니라 유통사의 체질을 개선하고 고객 서비스를 향상시키는 밑거름이 되기를 기대해 봅니다.


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