강남 집값 주춤해도 전세 콧대 내년에도 기세등등

조선비즈
  • 김수현 기자
    입력 2018.12.05 06:20

    내년 서울 입주물량이 예년보다 두 배 수준으로 증가하며 전셋값이 약세를 보일 것이란 전망이 힘을 얻고 있지만, 강남·서초·송파 등 강남권 전세시장 만큼은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다.

    재건축 이주수요가 여전하고, 정부 규제 등이 더해지면서 수요만큼 공급이 뒷받침하지 못 할 수 있어서다.

    5일 부동산114에 따르면 내년 서울에는 5만1982가구가 집들이를 할 예정이다. 올해(2만7034가구)뿐 아니라 2016~2018년 3년 평균치(2만7170가구)의 두 배가 넘는 물량이다. 공급이 대폭 늘어나는 만큼 내년 서울 전세 시장의 전반적인 분위기는 위축될 것으로 보인다. 이미 올해 서울 전셋값은 인근 경기 지역에 공급물량이 증가한 여파로 등락이 크지 않았다. 한국감정원에 따르면 올해 11월 서울 전세가격은 보합세를 보이며 7월 이후 4개월 간 이어졌던 상승세가 멈췄다.

    9510가구의 대단지로 지어진 서울 송파구 ‘헬리오시티’. /조선일보DB
    그러나 서울 강남권 전셋값은 큰 영향을 받지 않을 것이란 분석이 나온다. 이 지역 입주물량도 큰 폭으로 늘긴 하지만 올해 하반기 재건축 이주가 제대로 이뤄지지 않아 상당수가 내년으로 넘어가기 때문이다. 강남3구의 내년 입주물량은 1만4553가구로 올해(6379가구)보다 2배 이상 늘어난다. 헬리오시티 9510가구를 포함한 송파구가 1만503가구로 가장 많고 강남구는 3277가구, 서초구 773가구가 입주할 예정이다.

    정비업계에 따르면 올해 하반기 강남권에선 서초구 신반포3차·경남(2973가구), 방배13구역(2911가구), 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구), 한신4지구(2898가구), 송파구 잠실 미성·크로바(1350가구), 잠실 진주(1507가구), 강남구 삼성 홍실(384가구) 등 총 1만4000여가구가 이주 계획이 잡혀 있다. 하지만 이중 지금까지 이주가 마무리 단계에 이른 건 신반포3차·경남 2900여가구에 그친다.

    나머지는 조합 사정이나 이주 수요를 분산하려는 서울시 주거정책심의위원회 결정 때문에 이주 시기가 늦춰졌다. 줄잡아 1만여가구의 전세 대기 수요가 여전히 남아 있는 셈이다. 재건축 이주 수요는 자녀 학군이나 직장 등의 이유로 기존에 살던 주변에 거주하려는 성향이 강하다.

    정부 규제로 장기보유특별공제에 ‘2년 거주’ 요건이 추가돼 전세를 내놓기보다 실거주를 택하는 사람들이 전보다 늘고, 다른 지역과 달리 강남권 특유의 탄탄한 교육여건 상 전세가 대거 공급되더라도 주변 수요로 충족이 될 것이란 시각도 이를 뒷받침하고 있다. 강남 자체 수요뿐 아니라 위례나 하남 등 인근 지역 수요가 더해질 수 있다는 것이다.

    이상우 유진투자증권 연구원은 "위례나 하남 등에 비하면 강남권 교육·교통환경이 훨씬 낫고 글로벌 금융위기 여파로 역전세난이 발생한 2008년과 달리 외부 충격도 크게 없는 상황이 주변 지역 수요를 충분히 끌어올 수 있다"면서 "그전까지 강남권에 재건축 아파트가 다수를 이뤘고 새 아파트가 워낙 공급이 안 됐기 때문에 입주물량이 풀리더라도 이전보다는 높은 가격에 전세 시세가 형성될 것"이라고 말했다.

    내년 봄 이사철은 돼야 시장 분위기가 어느 정도 판가름이 날 것으로 보인다. 헬리오시티 등 대단지 입주가 본격적으로 영향을 미치고 전세수요가 몰리기 때문이다. 잠실 미성·크로바 등 일부 재건축 단지 이주도 이 시기쯤 예상된다.

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