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증권가 "9·13 대책으론 집값 안정 어려워...공급 정책이 핵심될 것"

  • 김유정 기자

  • 입력 : 2018.09.14 11:17 | 수정 : 2018.09.14 11:18

    정부의 9·13 부동산 대책에 대해 증권사 부동산 전문가들은 다소 회의적인 반응을 보이고 있다. 이들은 이번 대책으로는 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다며 향후 발표될 ‘공급 정책’이 더 중요하다는 분석을 내놨다.

    14일 증권사 리서치센터 부동산 전문가들은 전날 발표된 부동산 대책이 단기적으로는 부동산 가격 급등세에 제동을 걸 수 있겠지만, 장기적 안정화는 공급 정책에 달렸다는 공통된 의견을 내놨다.

    전날 정부는 다주택자에 대한 보유세 강화 및 대출규제를 기본 골자로 부동산 대책을 발표했다. 기존 다주택자에게 종합부동산세(종부세) 강화, 양도세 중과, 추가 대출 규제를 적용하고 현재 1주택자에게는 임대사업등록 혜택을 축소하기로 했다. 규제 지역에 신규대출을 중단하고 무주택자 요건 강화(분양권∙입주권 소유자) 등으로 제한함으로써 신규 다주택자의 확대 및 양산을 차단한다는 계획이다.

    이어 정부는 주택공급확대 방안을 오는 21일 발표할 예정이다. 수도권에 신규 택지 30곳을 개발해 30만 가구를 공급한다는 것이 골자다. 교통 여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 공급 부지로 확보할 수 있을 지가 주목되고 있다. 이를 위해 서울 도심 안에 있는 유휴부지를 활용하고 상업지역의 주거비율을 높이는 등 규제를 완화하고 보존가치가 낮은 그린벨트도 일부 풀겠다는 계획이다.

    서울 아파트 전경/조선DB
    서울 아파트 전경/조선DB
    홍춘욱 키움증권 연구원은 "주 단위 1%씩 상승하는 주택 가격 급등세를 일단 막아야 한다는 절박함에서 시작된 정책"이라며 "다만 주택 공급 확대 정책이 발표되지 않아 효과는 제한적"이라고 했다.

    오경석 신한금융투자 연구원은 "급매물이 출회될 가능성은 일부 존재하지만 시장 전반적으로 퍼져있는 주택 거래 위축 분위기는 지속될 것"이라며 "정부 의도대로 집값을 잡기 위해서는 서울 택지 신규 개발·교통 인프라 갖춰진 수도권 공급 확대가 필요하다"고 했다.

    9·13 대책이 대출 규제 중심인데, 전세대출 규제가 사실상 빠진 이상 큰 효과를 보기 어려울 것이란 지적도 있다. 한 증권사 애널리스트는 "현금 없이 집을 사는 방법은 크게 임대사업자 대출과 전세를 끼고 하는 갭투자였는데, 전세대출마저 제한했다면 효과가 있었을 것"이라며 "전세 대출 규제가 빠져 영향력이 크지 않을 것 같다"고 했다. 당초 정부는 소득 7000만원 이상은 모두 전세 대출 보증을 해주지 않으려다가 무주택자는 제외했다. 또 1주택자여도 부부 합산 연봉 1억원 이하는 전세대출을 보증하기로 했다.

    공급 정책에 대해서도 회의적인 시각이 많다. 막상 공급 정책이 발표된다고 해도 주택 가격에 실질적으로 영향을 미치기까지 긴 시간이 소요될 것이라는 지적이다. 대신증권 부동산전략팀은 "주택 가격 안정화에 영향을 끼칠 수 있는 추가적 주택 공급에는 물리적 시간이 소요되기 때문에 가시적인 주택가격 조정 효과는 시간을 두고 지켜볼 필요성이 있다"고 했다.

    김형근 NH투자증권 연구원 역시 "서울 지역의 집값 급등세는 당분간 유지될 것"이라며 "현실적으로 빠른 시일 내에 공급할 수 있는 택지가 제한적이고 그린벨트 해제에 따른 보상문제, 공사착공 등 오랜 시간이 소요될 전망"이라고 했다. 이어 "현재 서울지역의 주택공급이 충분히 공급하지 못한다는 점이 급등한 집값의 하방을 제한하는 심리적 안도감으로 작용 할 것"이라고 했다.

    획기적인 공급 대책 없이는 장기적인 주택가격 안정화는 어렵다는 지적도 나왔다. 장문준 KB증권 연구원은 "현재 시장 불안정의 대표적인 원인으로 꼽히고 있는 것은 서울 중심부 신축 아파트의 부족이라는 점에서 획기적인 공급대책이 동행돼야 장기적인 시장안정이 가능해질 것"이라고 말했다.

    한편 이번 대책의 여파로 상업용 부동산 투자가 활성화될 것이란 분석도 제기됐다. 대신증권 부동산정책팀은 "다주택자들이 일부 주택을 처분할 경우 여유 자금에 대한 대체 투자처를 찾을 것"이라며 "금리가 낮고 유동성이 풍부한 현 상황에서 마땅한 투자처를 찾는 일부 자금은 상업용 부동산 투자로 유입될 가능성이 있다"고 말했다.

    일각에서는 종부세 강화가 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석도 나온다. 박형렬 메리츠종금증권 연구원은 "강화된 세율 효과보다 더 큰 영향을 주는 것이 다주택자에 대한 양도세 중과"라며 "종부세를 피하기 위해 주택을 매도할 경우 양도세 증가 효과가 더 크며 다주택자의 매물이 급격히 늘어나지는 않을 것"이라고 했다.


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