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서울 2주택자는 종부세 부담 重, 1주택자는 추가매수 불가…주택 소유별 시나리오 살펴보니

  • 이재원 기자

  • 이진혁 기자
  • 입력 : 2018.09.14 08:12 | 수정 : 2018.09.14 10:17

    서울 2주택자는 종부세 부담 重, 1주택자는 추가매수 불가…주택 소유별 시나리오 살펴보니
    과열된 부동산 시장을 진정시키겠다며 정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장 안정대책’의 핵심 내용은 실거주 목적이 아닌 이유로 주택을 사려는 사람들의 수요를 억누르는 데 있다.

    정부는 그동안 주택을 여러 채 가진 사람도 임대주택사업자로 등록하는 경우 별다른 불이익을 주지 않았다. 민간임대주택 공급자로서의 역할을 인정했기 때문이다.

    하지만 정부의 의도와 달리 임대주택 등록제도가 다주택자들에게 세제혜택을 받을 수 있는 출구로 인식됐고, 무주택자나 1주택자보다 더 많은 대출을 받을 수 있는 통로로 활용되며 부동산 시장에 기름을 부었다. 결국 정부는 이들에게도 제재를 가하기로 했다. 실제 거주하는 집 한 채가 아닌 추가 주택을 사는 것을 불편하게 만들어 주택 수요를 억제하겠다는 것이다.

    여기에 그치지 않고 정부는 1주택자의 경우에도 보유 주택이 고가인 경우 부담을 더 주기로 했다. 다만 종부세 기준선은 바꾸지 않았다. 이는 지방과 강북 등에서 보유 주택을 모두 팔아 강남 등 핵심 지역에 집을 사는 이른바 ‘똘똘한 한 채 전략’을 봉쇄하려는 조치다. 주택 보유 상황에 따른 득실을 짚어봤다.

    ◇1주택자, 집값 18억원 넘으면 종부세 부담 더 커

    세제 측면에서 불이익을 받는 1주택자는 현재 기준 시가 약 18억원짜리 주택을 가진 사람들이다. 종합부동산세는 공시가격에서 9억원을 뺀 다음 공정시장가액비율(현재 80%)을 곱한 값을 과세표준으로 한다.

    정부는 과세표준 3억원 이하의 세율은 동결(0.7%)했고, 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 높였다. 과세표준이 3억원이면 현재 시세로 약 18억원에 해당하는 주택이다.

    세율은 비싼 집일수록 크게 높아진다. 과세표준 6억~12억원은 1.0%, 12억~50억원은 1.4%, 50억~94억원은 2.0%, 94억원 초과는 2.7%다. 과세표준 94억원이면 시가로 181억원에 해당한다.

    정부는 이번 대책을 발표하며 다주택자의 경우 세 부담 상한을 300%로 높였지만, 1주택자의 경우 기존처럼 150%를 적용하기로 했다. 결국 재산세와 종부세의 합인 보유세는 전년 납부액의 최대 50%까지만 오른다.

    대출의 경우에는 실수요자라면 1주택자라도 큰 영향을 받지 않게 됐다. 이사와 결혼, 부모 봉양 등의 이유가 있는 경우 집이 있는 상태에서 규제 지역에 집을 사는 경우 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 이 경우 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다.

    자녀의 분가나 타지역에 거주 중인 60세 이상 부모를 별거봉양 하는 경우 등은 자녀나 부모가 새집에 전입신고를 하면 기존 집을 팔지 않아도 대출을 해준다.

    이 밖에 1주택자는 의료비와 교육비 등에 쓰기 위한 주택담보대출도 별다른 불편 없이 받을 수 있다. 다만 대출 기간에 주택을 추가로 사지 않겠다는 약정을 해야 한다.

    집이 있는데 전세를 살아야 하는 경우에는 다소 불편함이 있다. 예를 들어 전세를 끼고 집을 산 다음, 직장 근처에서 전세를 얻는 맞벌이 부부의 경우 부부 합산소득이 1억원 이하여야 공적 전세자금 보증을 받을 수 있다. 하지만 약간 높은 금리를 감수하면 민간 보증을 받을 수 있어 전세자금 대출이 원천 봉쇄되는 것은 아니다.

    집을 팔 때 내는 양도소득세에도 변화가 생겼다. 그동안은 실거래가 9억원 초과 주택 1주택자가 집을 파는 경우 거주 기간에 상관없이 보유기간만 따져 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받았다. 앞으로는 기존 주택 보유자라도 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 2년 이상 거주한 경우에만 이 조건이 적용된다. 2년 미만 거주했을 때는 15년을 보유해야 최대 30%를 공제받을 수 있다.

    주택을 추가로 사려는 경우는 어떨까. 결론부터 말하면 1주택자가 집을 한 채 더 사서 임대주택으로 등록하는 경우 혜택은 이번 대책 발표 이후 대부분 없어졌다.

    현재는 8년 장기 임대등록 주택의 경우 양도세 중과에서 제외했지만, 앞으로는 청약조정대상지역에 집을 사는 경우 임대주택 등록을 하더라도 양도세가 중과된다. 대책이 발표되기 전에 계약금까지 지급한 경우에는 이전처럼 양도세 중과 제외 혜택을 받을 수 있다. 종부세 합산배제 규정도 마찬가지다. 앞으로 새로 등록하는 임대주택은 종부세를 계산할 때 합산해 세금이 매겨진다.


    9·13 부동산 대책으로 주택을 몇 가구 소유하고 있느냐에 따라 세 부담이 달려져 수요자들의 고민이 많아졌다. /조선일보DB
    9·13 부동산 대책으로 주택을 몇 가구 소유하고 있느냐에 따라 세 부담이 달려져 수요자들의 고민이 많아졌다. /조선일보DB
    ◇같은 2주택자라도 서울 집 가졌으면 종부세 더 내야 해

    9·13 주택시장 안정대책은 기본적으로 다주택자에게 가혹한 세금 부담을 줬지만, 어디에 집을 소유하고 있느냐에 따라 강도를 조절했다. 같은 2주택자라고 하더라도 청약조정대상지역 주택 보유 여부에 따라 세금 부담을 달리 한 것이다.

    3주택 이상 소유자는 아예 종부세를 높이기로 작정했다. 2주택자처럼 지역별로 예외를 두지도 않았다. 공시가 6억원 이상이면 모두 종부세율이 현재보다 높아진다.

    과세기준일(6월 1일) 기준으로 청약조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자의 종부세율은 지금보다 0.1~1.2%포인트 높아진다.

    주택 합산 가격이 높을수록 당연히 세 부담은 커진다. 과표 3억원 이하(다주택자 14억원)의 경우 종부세율이 0.6%로 종전보다 0.1%포인트 높아지지만, 과표 94억원 초과(다주택자 176억원)는 3.2%로 1.2%포인트 높아진 세율이 적용된다.

    적용시기는 내년 1월 1일 이후 납세의무가 성립되는 분부터다.

    정부가 밝힌 종부세 부담 계산 사례를 보면 조정지역 2주택자 또는 3주택 이상자의 종부세는 과표 3억원(합산시가 14억원)일 경우 현행 94만원에서 144만원으로 늘어난다.

    과표 6억원(합산시가 19억원)의 경우 현행 187만원에서 415만원으로, 종부세 부담이 2배 이상 늘어난다. 과표 12억원(합산시가 30억원)도 현행 554만원에서 1271만원으로 2배 이상 증가한다.

    조정대상지역 2주택자나 3주택 이상자는 종부세 상한선도 150%에서 300%로 늘어나게 된다. 1주택자와 기타 2주택자는 현행 150%가 적용되는 것보다 어려운 환경에 처하게 되는 셈이다.

    청약조정대상지역만큼은 아니지만, 이외 지역에서 2주택을 보유하고 있어도 종부세 부담은 늘어난다. 애초 과표 6억원 이하(시가 23억원) 구간은 현행 세율인 0.5%를 적용하고, 6억원 초과 구간은 0.1~0.5%포인트를 인상하기로 했지만, 정부는 이번 대책을 통해 과표 3억~6억원 구간을 신설해 과표 3억원(시가 18억원) 초과구간의 세율을 0.2~0.7%포인트 인상하기로 했다.

    다주택자는 대출받기도 어려워졌다. 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 주택 신규 구매를 위한 주택담보대출이 금지된다. 이는 9월 14일부터 바로 적용된다.

    다만 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 외 주택을 매수할 땐 기존과 같이 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있다. 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용된다.

    생활안정자금 목적의 주택담보대출 역시 2주택 이상은 10%씩 강화된 담보인정비율(LTV)과 DTI를 적용받는다. 투기과열지구와 투기지역의 경우 이 비율이 각각 30%이고, 조정대상지역은 LTV가 50%, DTI가 40%다.

    정부는 생활안정자금을 주택구매목적으로 쓰지 못하게 철저한 사후관리 방안을 마련할 계획이다. 대출을 받을 때 이 기간에 주택을 추가 구매하지 않겠다는 약정을 받고, 일정 주기마다 주택 보유 여부를 확인한다.

    2주택 이상자는 이번 대책을 통해 전세자금대출에 대한 공적보증도 금지됐다.

    ◇무주택자는 투자 목적으로 신규 분양받으면 최대 8년 묶여

    무주택자는 이번 9·13 주택시장 안정 대책에 따른 영향이 딱히 없다. 하지만 앞으로 주택 마련을 계획하고 있다면 반드시 알아둬야 할 게 있다.

    먼저 분양시장에 이전보다 더 수월하게 진입할 수 있을 것으로 보인다. 정부는 무주택자의 청약 당첨 기회를 확대하기로 했다. 특히 무주택 기간 요건을 강화해 추첨제로 청약 당첨자 선정 때 무주택자를 우선 추첨하겠다고 했다.

    수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간이 최대 8년까지 확대되고 거주 의무 기간이 최대 5년까지 늘어나는 것은 알아둬야 한다. 투자 목적으로 함부로 새집을 분양받을 경우 1주택자가 되는 동시에 전매제한에 묶여 분양권을 팔 수 없게 된다. 정부는 이번 대책을 통해 분양권·입주권 소유자도 주택을 소유하는 것으로 간주하겠다고 했다.

    전세자금대출은 앞으로 소득과 상관없이 받을 수 있다. 앞서 무주택자의 전세자금 대출도 부부합산 소득이 7000만원 이상이면 제한하겠다는 얘기가 나왔지만, 정부가 무주택자에겐 이 규제를 적용하지 않기로 했다.



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