참여정부 때 이상으로 회귀한 종부세…"특정 지역 집 있다고 增稅 위헌 논란"

입력 2018.09.13 18:06 | 수정 2018.09.14 10:37

종부세 대상자 27.4만명 중 80% 21.8만명 증세 영향권

정부가 서울과 세종 등 조정대상지역 내 2주택자와 전국의 3주택자를 집중 겨냥해 종합부동산세(종부세) 최고세율을 3.2%까지 끌어올리는 방안을 내놨다. 참여 정부 수준(최고세율 3%)을 뛰어 넘는 초강도 대책이다. 최고세율은 물론 세부담 상한, 공정시장가액비율 등 종부세 관련 주요 항목들이 대부분 참여정부 시절 당시 수치나 그 이상으로 강화됐다.

조정대상지역 내 2주택자와 전국 3주택자는 종부세 과표가 6억원(시가 19억원) 이상일 경우 모두 세부담이 약 2배 이상 늘어날 전망이다. A씨가 서울과 세종에 합산 시가가 19억원인 집 두 채를 보유하고 있다면 종부세가 현행 187만원에서 415만원으로 두 배 이상 껑충 뛴다.

또 정부는 가장 낮은 종부세 과표 구간인 6억원 이하 중 3억~6억원(시가 약 20억원대)을 따로 떼어내 지금보다 0.2%포인트 높은 세율 0.7%를 부과하기로 했다. 1주택자의 양도소득세 등 세제 혜택도 대폭 줄였다.

이번 대책에 따라 종부세 대상자 27만4000명(2016년 기준) 중 80%에 해당되는 21만8000명이 증세(增稅) 영향권에 들어간다. 세수 증대 효과는 1조150억원에 달할 것으로 추산됐다. 이는 기존 정부안의 7450억원보다 2700억원 늘어난 수준이다.

그러나 특정 지역에 집을 보유했다는 이유로 징벌적 과세를 하는 것에 대해 ‘위헌 소지’ 논란과 낮은 종부세 과표구간 대상자 및 1주택자의 세부담 상향 조정에 대한 조세 저항이 만만치 않을 것으로 예상된다.

홍기용 인천대 교수는 "지방의 부자가 세금을 더 내지 않고 특정 지역에 있는 국민이 세금을 더 내야하는 모순이 발생할 수 있다"며 "1주택자가 아닌 2주택자에 대한 중과이기 때문에 위헌 소지를 벗어날 가능성이 있지만 여전히 부동산 재산권 파기에 대한 논란은 있을 수 있다"고 말했다.


◇ 7월 종부세 개편안 보다 세져…3주택자·조정대상지역 2주택자 추가 과세

정부의 이번 대책은 3주택 이상은 물론 2주택자와 1주택자의 종부세 부담을 모두 늘렸다. 특히 3주택자와 조정대상지역의 2주택자가 징벌적 과세의 타깃이다.

다만 이번 정부 대책에서 1주택자는 공시가격 9억원(시가 13억원), 다주택자는 합산 공시가격 6억원(시가 약 9억원) 이상이면 종부세 대상이 된다는 현행 기준은 바꾸지 않았다. 현재 27만4000명(인 종부세 대상자수는 크게 달라지지 않는다

그러나 기존 종부세 대상자의 세부담은 크게 증가한다. 정부 대책은 현행 보다 구간별 세율이 0.2%포인트~0.7%포인트 오른다. 구간별 세율은 △과표 3억원(시가 1주택 18억원, 다주택 14억원) 이하 0.5% △과표 3억~6억원(시가 1주택 18억~23억원, 다주택 14억~19억원) 이하 0.7% △과표 6억~12억원(시가 1주택 23억~34억원, 다주택 19억~30억원) 이하 1.0% △과표 12억~50억원(1주택 34억~102억원, 다주택 30억~98억원) 이하 1.4% △과표 50억~94억원(시가 1주택 102억~181억원, 다주택 98억~176억원) 이하 2.0% △과표 94억원 초과(1주택 181억원, 다주택 176억원) 2.7% 등이다.

과표 6억원 이하 구간이 두 개로 쪼개지면서 과표 3억~6억원(시가 약 20억원대 주택)을 소유한 1주택자 또는 다주택자의 세부담이 증가하는 것이 특징이다. 예를 들어 과표 6억원인 시가 23억6000만원 주택을 한 채 보유한 A씨의 종부세 세부담은 현행 187만원에서 293만원으로 106만원(56.7%) 증가한다.

서울과 세종 등 조정대상지역 내 주택이 2채 이거나 전국에 주택이 3채 이상인 사람은 이보다 세율이 더 뛴다. 징벌적 과세다. 이들은 구간별 세율이 현행 보다 0.1%포인트~1.2%포인트까지 높아진다. 종부세 최고 세율은 참여정부 수준(최고세율 3.0%)을 뛰어 넘는 3.2%까지 올라간다.

이들에 대한 종부세 1년 인상 한도도 현행 150%에서 300%로 높아진다. 종부세 인상 한도는 전년 대비 종부세가 너무 많이 오를 경우 한도를 적용해 깎아주는 제도다. 정부가 종부세 인상 한도도 참여정부 수준으로 환원했다.

정부는 당초 7월 개편안에는 징벌적 과세 대상에 3주택자만 포함했지만, 집값 상승이 심상치 않자 조정대상지역 내 2주택자에 대해서도 ‘세금 폭탄’ 화살을 돌렸다. 현재 조정대상지역은 서울과 세종시 전역, 경기 주요지역(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2, 구리, 안양 동안구, 수원 광교), 부산 6개 지역(해운대, 연제, 동래, 부산진남, 수영구, 기장군), 대구 수성구, 세종시 등 34곳이다.

정부 대책으로 조정대상지역 내 2주택자와 전국 3주택자는 종부세 과표가 6억원(시가 19억원) 이상일 경우 모두 세부담이 약 2배 이상 늘어날 것으로 예상된다. 서울에 합산 시가 46억원의 집이 두 채 있는 A씨는 종부세 부담이 현행 1375만원에서 3061만원으로 1686만원(122.6%), 두 배 이상 뛴다. 종부세 최고세율 3.2%를 적용 받는 C씨의 경우 서울과 세종에 합산 시가가 176억원인 집 두 채가 있다면 세부담이 1억673만원에서 2억2264만원으로 역시 두 배 증가한다.

정부는 종부세 공정시장가액비율도 현행 80%에서 2022년까지 100%까지 올리기로 했다. 주택 종부세는 공시가격 기준으로 2주택 이상 다주택자의 경우 합산 가격이 6억원, 1세대 1주택자는 9억원이 넘는 소유자에게 부과된다. 세금 액수는 시가의 60~70% 수준인 주택 공시가격에서 기본 공제 9억원(다주택자는 6억원)을 제하고 남은 금액에 다시 공정시장가액비율(현행 80%)을 적용해 과표 구간을 정한 뒤 구간에 맞는 세율을 곱해 산출한다.

7월 정부 개편안은 공정시장가액비율을 단계적으로 90%까지 상향 조정하는 것이었다. 참여정부는 2005년 종부세 도입시 공정시장가액비율을 50%에서 2017년까지 단계적으로 100%로 올리는 방안을 발표했다. 이 역시 참여정부 수준으로 복귀하는 것이다.

◇ 일부 지역 타깃 위헌 소지…1주택자·임대사업자 세제 혜택 축소도 논란

정부의 이번 대책으로 종부세 대상자 27만4000명 중 21만8000명인 80%의 종부세 세율이 인상될 예정이다. 연간 종부세 세금이 약 4200억원 더 걷힐 전망이다.

정부의 이번 대책은 두 가지 측면에서 논란이 될 가능성이 있다. 정부는 조정대상지역에 집이 있다는 이유로 징벌적 추가 과세를 추진할 방침이다. 특정 지역에 집을 보유해 세금을 더 내야 한다는 것은 자칫하면 위헌 소지에 휩싸일 수 있다. 그동안 정치권과 정부 내에서는 강남 지역 등 특정 지역에 대해 종부세를 추가로 올리는 방안이 거론됐으나 헌법적 권리를 훼손할 수 있다는 이유로 쉽사리 수면 위로 올라오지 못했다.

이에 대해 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 대책을 발표하는 자리에서 "위헌 소지에 대해 검토했는데, 큰 문제는 없을 것으로 생각한다"고 밝혔다.

1주택자와 임대사업자에 대한 ‘말 바꾸기’도 논란이 되고 있다. 정부는 이날 종부세 외에도 양도소득세 등의 세제 혜택을 변경해 ‘똘똘한 한 채’를 소유한 1주택자의 세부담을 늘렸다. 현 정부는 출범 후 주택에 관한 세금 인상을 다주택자로 한정하겠다고 밝혔지만, 이제 1주택자까지 칼을 겨눈 것이다. 조세 저항이 만만치 않을 수 있다.

앞으로 시가 9억원을 초과하는 주택을 갖고 있는 1주택자는 10년 이상 집을 보유하면서 2년 이상을 실거주해야 최대 80%까지 양도세에 대한 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 만약 2년 미만 거주했다면 15년 이상 집을 보유해도 최대 30%의 장특공제만 적용된다. 오랜 기간 집을 갖고 있어도 2년 이상 거주할 게 아니라면 양도세를 낼 각오를 하라는 의미다.

일시적 1가구 2주택자 양도세 면제 조건도 ‘3년 내 종전 주택 처분’에서 ‘2년’으로 변경했다. 종전에는 새집을 사서 일시적으로 2주택자가 되더라도 3년 안에 기존 집을 팔면 양도세가 면제됐다. 앞으로는 새집을 사면 종전 주택을 2년 안에 처분해야 한다. 전세자금대출 역시 소득을 기준 삼아 1주택자부터 묶는다. 1주택자라 하더라도 부부합산 연소득이 1억원을 넘으면 주택금융공사의 보증을 받을 수 없다.

정부가 1년 만에 임대사업자 등록 활성화 정책을 뒤집은 것도 논란 거리다. 정부는 작년 임대주택 등록을 활성화하려고 각종 세제 및 대출 혜택을 발표했다. 그러나 이날 혜택을 축소했다. 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 사서 임대 등록을 하면 양도소득세 중과를 하고 종부세 합산 과세를 하도록 했다.

현재는 조정대상지역에서 다주택자가 8년 장기 임대 등록한 주택을 양도할 때 양도세 중과에서 제외하고, 8년 장기 임대 등록한 주택은 종부세 합산이 배제되고 있다. 또 등록 임대주택의 양도세 감면 요건에 주택가액 기준이 신설돼 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 적용된다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택 담보 임대사업자 대출의 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 새로 도입됐다. 투기지역과 투기과열지구에서 주택을 구입해 임대로 내놓는 매입임대에 대해서도 주택도시기금 융자가 전면 중단된다.

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