서울 2주택자 겨냥 종부세 중과…주택보유자 규제지역 신규 주담대 금지(종합)

조선비즈
  • 조귀동 기자
    입력 2018.09.13 16:37 | 수정 2018.09.13 20:07

    서울 세종 등 조정대상 지역 2주택 이상 종부세 최고 3.2% 중과
    규제지역 신규 주담대 금지...투기지역 임대사업자대출 LTV 도입
    종부세 대상자 27.4만명 중 80% 21.8만명 증세 영향권

    서울 세종 전역과 부산 경기 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자와 전국 3주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세(이하 종부세) 최고세율이 참여정부 수준(3.0%) 이상인 최고 3.2%로 중과된다. 세부담 상한도 150%에서 300%로 오른다. 또 종부세 과표 3억~6억원 구간이 신설돼 세율이 0.7%로 0.2%포인트 인상된다.

    2주택 이상 보유자는 규제지역에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받지 못한다. 1주택자라도 규제지역내 주택을 사기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지된다. 기존 주택을 2년 이내 처분하거나, 타지역에서 거주하는 60세 이상 부모 봉양 목적임을 증명할 수 있을 때만 주택담보대출을 받을 수 있다.

    공시가격 9억원을 초과하는 고가주택도 실거주하지 않고 투자를 위해 추가 구입하려는 목적이라면 주택담보대출이 금지된다. 이같은 대출 규제는 당초 예상했던 것에 비해 강도높은 조치로 평가된다. 또 투기지역, 투기과열지구내 주택담보 임대사업자대출에 대해선 LTV(담보인정비율) 40%가 새로 적용된다. 대출 규제는 14일부터 시행된다.

    이번 대책에 따라 종부세 대상자 27만4000명(2016년 기준) 중 80%에 해당되는 21만8000명이 증세(增稅) 영향권에 들어간다. 세수 증대 효과는 1조150억원에 달할 것으로 추산됐다. 이는 기존 정부안의 7450억원보다 2700억원 늘어난 수준이다.

    정부는 13일 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 이같은 내용의 ‘9.13 주택시장 안정방안'을 발표했다.

    이번 대책은 다주택자의 종부세 부담을 대폭 강화하고 규제지역 주택담보대출을 사실상 금지해 투기자금을 차단하는데 초점을 맞췄다.


    김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 최종구 금융위원장(맨 오른쪽), 김현미 국토교통부 장관(맨 왼쪽) 등과 함께 13일 ‘주택시장 안정대책’을 발표하고 있다. /기획재정부
    김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "이번 종부세 개편안의 특징은 조정대상지역 내 2주택자 이상 또는 3주택자 이상에 대한 과세 강화"라며 "점진적으로 종부세를 올리겠다는 정부 원칙을 시장 상황에 따라 앞당긴 것"이라고 설명했다.

    가령 과세표준 6억원(합산시가 19억원)의 경우 현재 종부세 부과액이 187만원인데, 다주택자의 경우 415만원으로 2배이상 뛰게 된다. 과세표준 12억원(합산 시가 30억원) 보유자 종부세는 554만원에서 1272만원으로 오른다.


    ◇서울 합산시가 19억원 다주택자 종부세 187만→415만원으로 2배 뛴다

    가장 관심을 모았던 종부세 세율은 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%포인트 오른다.

    3주택 보유자나 조정대상지역 2주택 이상자가 아닌 일반 대상자의 경우 과세표준 3억원(시가 기준 1주택 18억원 이하, 다주택 14억원 이하) 이하는 현행 0.5% 세율을 유지하되, 3억~6억원(시가 기준1주택 18억~23억원, 다주택 14억~19억원) 구간을 새로 만들어 0.2%포인트 높은 0.7%의 세율을 부과한다. 과표 6억~12억원 이하(시가 기준 1주택 23억~34억원, 다주택 19억~30억원) 구간의 세율은 현행 0.75%에서 1.0%로 오르고, 과표 12억~50억원(시가 기준 1주택 34억~102억원, 다주택자 30억~98억원) 구간의 세율은 현행 1.0%에서 1.4%로 인상된다.

    과표 50억~94억원(시가기준 1주택 102억~181억원, 다주택자 98억~176억원) 구간의 세율은 현행 1.5%에서 2.0%로 인상되고, 최고세율 구간인 과표 94억원 초과(시가기준 1주택 181억원 초과, 다주택자 176억원 초과) 구간의 세율은 현행 2.0%에서 2.7%로 오른다.

    3주택 보유자나 조정대상지역 2주택 이상자에 대해선 일반 대상자에 비해 구간별로 최대 0.5%포인트의 가산세율이 붙는다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43곳이다.

    과표 3억원 이하의 경우 0.1%p 중과된 0.6% 세율이 적용되고, 과표 3억~6억원 구간의 세율은 0.9%로 0.4%포인트 가산된다. 또 과표 6억~12억원 구간 세율은 0.3%포인트 중과된 1.3%가 적용되고 과표 12억~50억 구간 세율은 0.4%포인트 가산된 1.8%가 적용된다. 과표 50억~94억원 구간의 세율은 2.5%로 0.5%포인트 가산되고 최고 세율 구간인 과표 94억원 초과 세율도 3.2%로 0.5%포인트 중과된다. 이는 참여정부 당시 최고세율인 3.0%를 넘어서는 것이다.

    3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 세부담(전년도 재산세+종부세) 상한도 현행 150%에서 300%로 상향 조정된다. 1주택자나 조정대상지역 외 2주택자는 현행 세부담 상한인 150%가 유지된다.

    정부는 종부세 산정시 적용하는 공정시장가액비율도 연 5%포인트씩 2022년까지 100%로 인상하기로 했다. 기존 정부안은 연 5%포인트씩 2020년까지 90%로 인상하는 것이었다. 또 일시적 2주택 중복 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 줄어든다. 이번 대책 발표 이후 새로 매매계약을 체결하는 주택부터 적용된다.

    고가 1주택자에 대한 양도세 공제 혜택도 축소된다. 현재 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유)의 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받고 있다. 그러나 2020년 1월부터 실거래가 9억원 이상 주택의 경우 2년 이상 거주할 경우에만 장기특별공제가 적용된다. 2년 미만 거주시에는 최대 30%만 양도세를 공제해준다.

    ◇ 주택보유자 규제지역 신규 주담대 금지


    2주택 이상 보유세대는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 아예 금지된다. 1주택자라도 규제지역내 주택을 사기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지된다. 기존 주택을 2년 이내 처분하거나, 타지역에서 거주하는 60세 이상 부모 봉양 목적임을 증명할 수 있을 때만 주택담보대출을 받을 수 있다.

    규제지역내 공시가격 9억원 이상 고가 주택의 경우 무주택자도 구입 후 2년 내 전입하는 조건이 아니면 주택담보대출을 받을 수 없다. 이 같은 실거주 요건 등을 위반했을 때 차주의 주택 관련 대출이 3년 간 제한된다.

    또 보유 중인 주택을 담보로 생활자금 조달 목적의 대출을 받아 주택을 구입할 수 없게 된다. 생활안정자금을 대출받을 때 대출 기간 동안 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야한다. 또 2주택 이상 보유자에 대해서는 LTV, DTI 기준이 지금보다 10%p 낮아진다. 투기과열지역 및 투기지역의 경우 각각 40%의 LTV, DTI 제한을 받았는 데 2주택 이상 보유자에 대해서는 30%씩으로 내려간다. 연간 대출 한도는 동일 물건 별 1억원까지로 제한된다.

    전세자금 대출 및 보증 요건도 강화된다. 2주택 이상 보유자는 전세 자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 최대 부부합산 소득 1억원 이하까지 보증이 제공된다. 외벌이 가구는 7000만원, 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀 가구는 8000만~1억원으로 상한선이 정해졌다.

    ◇임대사업자, 투기과열지역 내 공시가격 9억원 이상 주택 신규 매입 사실상 제한

    주택임대사업자가 투기지역, 투기과열지역에서 공시가격 9억원 이상 주택을 새로 매입할 때 주택담보대출이 원천적으로 금지된다. 주택임대사업자가 수도권 고가 주택을 매입하는 것을 차단하겠다는 것이다. 또 공시가 9억원 이하 주택에 대한 주택담보대출에는 일반 가구와 같이 40%의 LTV 규제가 도입된다. 현재는 60~80%의 LTV를 금융회사가 자율적으로 부과해왔다. 이밖에 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대해서는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출을 금지한다.

    규제 지역에서 새로 매입한 주택에 대한 보유세, 양도세 중과 방안도 발표됐다. 먼저 조정대상지역에서 새로 매입한 주택은 임대등록을 하더라도 종부세 합산 과세 대상이 된다. 또 새로 구입한 주택에 대해서는 2주택은 10%p, 3주택 이상은 20%p 양도세가 가산된다. 10년 이상 임대시 양도세를 100% 면제해주는 양도세 면제 요건도 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택만 해당되는 것으로 바뀐다.

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