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가족간 집 거래, 시가와 3억 이상 차이 땐 양도·증여세 추징

  • 김예나 삼성증권 세무전문위원

  • 입력 : 2018.02.14 03:00

    [세테크 재테크]

    Q: 양도세 부담이 크게 늘어나는 4월 전에 아파트 한 채를 정리하려고 합니다. 3월 말까지 급하게 팔려니 매수자를 구하기가 어렵네요. 집을 사고 싶어 하는 친동생에게 매매하려고 하는데, 형제간에 거래를 해도 문제가 없을까요?

    A: 부동산 거래는 배우자나 형제 등 가족 간에도 자유롭게 하실 수 있습니다. 다만, 가족 등 특수 관계자 간의 거래는 세법상 양도가 아닌 증여로 볼 수 있는 만큼 주의하셔야 합니다.

    첫째, 자금 거래를 확실히 해두어야 합니다. 가족 간의 거래는 실제 거래 대금을 명확하게 입증할 수 있어야 증여가 아닌 양도로 인정받을 수 있습니다. 따라서 제3자와의 거래와 마찬가지로 금융거래 내역, 자금 출처 등을 정확하게 해둘 필요가 있습니다.

    둘째, 매매하는 가격을 정할 때 시가(市價)를 반드시 고려해야 합니다. 시가보다 지나치게 싸거나 혹은 비싸게 거래한다면, 양도세나 증여세가 추징될 수 있습니다. 가족 등 특수 관계자가 부동산 등을 사고팔 때, 거래 가격이 시가와 3억원 이상 또는 5% 이상 차이가 난다면 이를 부당한 거래로 보아 거래한 가격이 아닌 시가로 양도소득세를 계산합니다. 예를 들어 A씨가 10억원 상당의 아파트를 8억원에 판다면 시가와 5% 이상 차이가 나므로, 국세청은 양도가액을 8억원이 아니라 10억원으로 보고 세금을 부과하게 됩니다.

    증여세는 시가와 거래 가격의 차이가 시가의 30% 또는 3억원을 넘을 때 과세됩니다. 위의 A씨가 시가 10억원 아파트를 8억원에 거래한다면 증여세를 내지 않아도 되지만, 7억원 미만으로 거래하면 싸게 산 동생이 증여세를 내게 됩니다.

    한편, 부동산 양도 시기는 통상 잔금을 받은 날이 됩니다. 하지만 잔금 받기 이전에 소유권 이전 등기를 먼저 한다면 등기 접수일이 양도일이 됩니다. 따라서 3월 말까지 잔금을 다 주고받기 어렵다면 소유권 이전 등기를 먼저 하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.


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