대출 조이는 新DTI… 청년·신혼부부엔 오히려 두둑하게 대출

  • 양모듬 기자
  • 입력 : 2018.02.14 03:00

    [7Questions]

    다주택자 대출을 조이는 신(新)DTI(총부채 상환비율) 규제가 지난달 31일부터 시행됐다. 신DTI의 핵심은 이미 집을 갖고 있는 사람이 빚을 내서 또 집을 사는 것을 막는 '대출 조이기'다. 다주택자의 주택 추가 매입을 막아야 가계 부채와 집값 상승도 잡을 수 있다고 보기 때문이다. 그러나 부동산 경기 급랭을 막기 위해 예외 조항을 두고 있다. 궁금한 점을 7개의 문답으로 정리했다.

    [7Questions]
    1 신DTI는 무엇인가.

    DTI는 연간 갚을 대출 원리금을 연소득으로 나눈 것이다. 현재 DTI 한도가 40%인 서울의 경우 연소득 5000만원이라면 연간 원리금이 2000만원을 넘으면 안 된다. 과거 DTI는 주택담보 대출이 있는 사람이 집을 더 사면서 주택담보 대출을 또 받을 때 기존 대출은 이자만 DTI를 산정할 때 반영했다. 하지만 신DTI는 기존 대출 이자는 물론 원금까지도 따져 계산한다. 또 대출 두 건의 원리금 합계가 소득의 30%(서울)를 넘지 못하게 막는다. 빚을 내 집 한 채를 더 사기 어려워진다.

    2 대출 가능 액수가 얼마나 줄어드나.

    2억원짜리 주택담보 대출(연 3% 금리에 만기 20년)을 안고 있는 직장인 A씨(연봉 6000만원)를 가정해보자. 과거엔 이자 600만원만 DTI에 반영됐다. 지금은 한 채 더 사려고 할 때 기존 대출의 원리금(1332만원)이 모두 반영된다. 또 추가 대출은 만기가 최대 15년으로 제한된다. 만기를 늘려 대출액을 불리는 것을 막기 위해서다. 예전엔 A씨가 추가로 집을 살 때 1억8000만원까지 대출이 가능했지만, 신DTI 적용 후엔 5500만원만 빌릴 수 있다.

    3 예외 조항은 없나.

    일시적으로 주택 대출이 2건이 될 때 예외를 둔다. 기존 주택 대출을 받은 집을 즉시 처분하면, 두 번째 주택 대출을 받을 때 기존 대출에 대해 예전처럼 이자만 따져 DTI를 산정한다. 단, 기존 집을 판다는 계약서를 은행에 보여줘야 한다.

    또 새집을 사려고 추가 대출을 받으면서 기존 대출이 걸린 집을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면, 두 번째 대출에 대해 15년 만기 제한을 적용하지 않고 30년까지 대출 기간을 반영할 수 있다. 신DTI 이전에 주택 대출을 받은 사람이 만기에 대출을 연장할 때 기존 대출액을 늘리지 않고 은행도 바꾸지 않는다면 조건 변경 없이 그대로 연장이 가능하다. 다주택자도 복수의 주택 대출을 그대로 연장할 수 있다.

    4 이미 주택담보 대출을 가지고 있다. 조금이라도 대출 금액을 늘릴 방법은 없나.

    두 번째 주택담보 대출의 차주(借主)를 누구로 하느냐에 따라 대출 가능 금액이 조금 달라질 수 있다. 두 번째 주택담보 대출의 만기 제한은 세대별이 아닌 개인별로 적용되기 때문이다. 이미 주택담보 대출을 받은 남편 A씨가 추가로 30년 만기 주택담보 대출을 받을 경우, DTI 계산 때 두 번째 대출은 만기 15년만 반영한다. 하지만 아내 B씨가 추가 대출을 받을 경우 만기 30년이 그대로 적용된다.

    5 상환 방식에 따라 대출 한도가 달라진다는데.

    대출 한도만 놓고 보면 원금분할상환 방식이 유리하다. 신DTI는 거치 기간이 없고, 원금 분할을 할수록 대출을 많이 받을 수 있게 만들어졌기 때문이다. 일시상환방식의 경우엔 대출 기간을 10년만 인정한다.

    거치 후 상환 방식이라면 연간 원금 상환액을 계산할 때 거치 기간은 제외한다. 예컨대 만기 20년으로 5억원을 빌린다고 할 때, 원금을 균등하게 나눠서 상환할 경우 연간 원금상환액은 2500만원(5억원을 20년으로 나눈 것)이 된다. 하지만 2년 거치·18년 분할상환방식으로 하면 연간 원금상환액은 2780만원(5억원을 18년으로 나눈 것)으로 늘어나고, 만기 일시상환방식으로 하면 5000만원(5억원을 10년으로 나눈 것)으로 불어난다. 연간 원금상환액이 크면 신DTI가 커져 대출 한도는 줄어든다.

    6 소득 확인 방법도 바뀌나.

    월급쟁이의 경우 과거엔 최근 1년 사이의 소득만 확인했다. 그러나 신DTI는 최근 2년 치를 확인한다. 한 해 반짝 성과급을 많이 받은 사람이 무리한 대출을 받지 않게 하려는 것이다.

    자영업자는 소득 인정 기준이 엄격해졌다. 자영업자들은 카드 매출액이나 연금 납부액으로 소득 수준을 인정받는다. 이런 방식은 실제 손에 쥐는 수입보다 많게 계산된다.

    그래서 증명 방식에 따라 카드 매출이면 10%, 연금 납입액이면 5%만큼 소득 인정분을 줄였다.

    청년(만 40세 미만의 무주택 근로자)이나 신혼부부(혼인신고일로부터 5년 이내)는 오히려 대출 금액이 늘어날 수 있다. 장래 소득을 현재 소득보다 많게 계산해주기 때문이다. 단, 각 은행 재량에 따라 미래 소득 인정 폭이 다른 만큼 은행별로 비교해봐야 한다.

    7 올해 하반기부터 DSR(총체적 상환 능력 비율)이 도입되면 주택 대출 한도가 또 달라지나.

    그렇다. DSR은 주택 대출만 반영하는 DTI와 달리 금융권 대출을 망라해서 대출 가능액을 정한다. 마이너스 통장을 쓰거나 자동차 할부금을 갚고 있다면 그만큼을 빼고 주택 대출 가능 액수를 산정하게 된다.


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