한강변 아파트단지들이 잇따라 50층 이상의 ‘초고층 아파트’로 재건축하겠다는 출사표를 던지면서 업계 관심이 쏠리고 있다. 한강변 스카이라인에 지각변동이 일어날 것으로 기대되면서 이들 단지의 매물은 자취를 감추고 호가는 고공 행진하고 있다.
◆ 초고층 꿈꾸는 한강변 재건축 단지
서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축정비사업추진위원회(추진위)는 최근 국제현상 설계공모를 통해 최고 50층, 전용면적 30~109㎡의 총 5940가구를 짓는 재건축 설계안을 확정했다. 앞서 서울시가 지난 2013년 발표한 ‘2030 서울 도시기본계획’은 주거지 용도로 지정된 한강변 아파트의 경우 최고 층수가 35층을 넘을 수 없도록 했지만, 서울의 랜드마크로 삼을 정도로 디자인이 특화한 건축물은 예외로 층수를 상향할 수 있도록 했다.
은마아파트 추진위는 디자인 특화 단지 건설을 위해 지난달 157억8700만원을 내고 희림(037440)종합건축사사무소, 네덜란드 유엔스튜디오(UN Studio) 컨소시엄과 설계계약을 체결했다. 희림은 6마리의 용이 승천하는 모습을 형상화하는 등 건물 디자인을 특화해 층수를 상향한다는 계획이다.
서울 영등포구 여의도동 서울아파트와 송파구 잠실동 잠실5단지아파트도 초고층의 재건축 단지를 구상 중이다. 이들 단지는 초고층 단지를 짓는 것이 은마아파트보다 유리한 상황이다.
여의도와 잠실 일부 지역은 용산과 함께 도심·광역중심(옛 부도심) 지역으로 지정돼 있다. 이 지역에 있는 상업·준주거용지에 주상복합아파트를 건설하면 50층 이상의 초고층을 지을 수 있다. 반면 은마아파트가 있는 대치동 등 기타 지역은 도심·광역중심 지역이 아니기 때문에 상업·준주거용지라 할지라도 40층 이하의 재건축만 가능하다.
잠실주공5단지 재건축조합은 현재 제3종일반주거지역으로 지정된 정비구역 총 면적 35만3987㎡ 가운데 20%가량인 6만6000여㎡를 준주거지역으로 종상향해 50층 이상 재건축을 노리고 있다. 잠실주공5단지 조합은 지난달 이런 내용을 담은 정비계획안을 서울시 도시계획위원회 심의에 상정했다.
상업용지에 지어진 여의도 서울아파트는 잠실주공5단지처럼 종상향을 하지 않아도 돼 초고층 재건축이 상대적으로 쉽다. 2013년 여의도 권역이 도심으로 격상되며 서울아파트 초고층 재건축의 물꼬가 트였다. 최근 서울아파트의 시공사 후보 중 하나인 GS건설(006360)이 최고 70층 '슈퍼 톨(super tall)' 아파트 설계를 추진하는 것으로 알려지며 수요자들의 기대감이 커지고 있다.
◆ 확정은 안 됐지만…매매가는 高高
이들 단지가 모두 재건축조합, 추진위의 계획대로 초고층 단지로 지어지면 한강변 스카이라인에 큰 변화가 있을 예정이다. 그러나 원안대로 사업을 확정하기까지는 아직 갈 길이 멀다.
은마아파트는 도심·광역중심 지역이 아닌 곳에서 디자인 특화를 통해 초고층 재건축에 성공한 전례가 없기 때문에 이번에도 쉽지 않을 것으로 보인다. 서울시가 심의를 내줄 경우 앞서 초고층 재건축을 허용하지 않은 서초구 반포동 반포주공1단지재건축조합, 신반포3차·반포경남·신반포23차 통합재건축조합 등의 반발과 형평성 문제도 제기될 수 있다.
잠실주공5단지 종상향 정비구역 변경안은 2014년 서울시 도시계획위원회의 사전 심의를 통과해 성공 가능성이 커졌지만, 정식 안건에서 원안대로 통과될 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견이 나온다. 서울아파트도 아직 조합이 설립되지 않아 재건축 사업 추진이 더딘 상황이다.
이런 가운데 한강변 재건축 단지들의 호가는 꾸준히 오르고 있다. 대치동 E공인 관계자는 “은마아파트 설계안이 나온 이후, 하룻밤 자고 일어나면 호가가 5000만원씩 오르고, 일주일 만에 1억원이 오르고 있다”며 “기대심리가 있어서인지 물건은 많이 나오지 않는다”고 말했다.
잠실동 K공인 관계자도 “올 들어 집값이 이미 많이 올랐는데도, 여기는 여전히 강세를 보이고 있다”며 “초고층 재건축 기대감이 커지면서 매도자들이 물건을 거둬들이고 있다”고 말했다.
올 초와 비교하면 이들 단지의 집값은 가파르게 상승하고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난 1월 평균 9억5367만원에 거래됐는데 지난달에는 11억5000만원에 거래가 신고되며 2억원 가까이 올랐다. 지난 1월 평균 11억8870만원에 거래된 잠실주공5단지 전용 76.5㎡도 지난달 평균 13억9667만원에 거래되며 2억원 이상 상승했다.
서울아파트도 전용 139.31㎡의 경우 지난 4월 16억3000만원에 거래가 이뤄졌는데, 8월에는 21억원에 거래가 신고되면서 4개월 만에 4억7000만원이나 뛰었다.