"LTV·DTI 규제 손대지 않겠다" 〈조선일보 2010년 6월 18일 B3면〉
정부는 일단 DTI 규제 및 LTV 규제는 손대지 않겠다는 입장을 분명히 하고 있다. 인위적인 경기 부양을 위해 금융건전성을 해칠 수는 없다는 것. 실제로 이날 회의에 참석했던 민간 경제전문가 대다수도 금융규제 완화는 바람직하지 않다는 입장을 보인 것으로 전해졌다. 이에 따라 지난 ‘4·23 대책’을 보완하는 카드가 최우선적으로 검토될 전망이다. 이 대책은 새 아파트 입주 예정자가 보유한 일정 기준의 기존 주택을 구입하는 무주택 또는 1주택자에게 DTI를 초과해 대출을 지원해 주는 것. 하지만 이 대책은 지원 조건이 까다롭고 매수·매도자가 맞아떨어지기 어려워 대책 시행 한 달이 넘도록 지원실적이 전무한 실정이다.
◆다시 풀어 읽는 경제기사
최근 살던 집을 팔아 새로 분양받은 아파트로 이사를 가려고 해도, 집이 팔리지 않아 발을 동동 구르는 아파트 주인들에 대한 이야기를 많이 접하게 됩니다. 최근의 주택가격 하락은 여러 가지 이유가 있겠지만 'LTV 및 DTI 규제', 특히 DTI 규제에 크게 영향을 받은 것으로 언론 등에서 보도하고 있습니다. 대체 LTV 및 DTI 규제가 무엇이기에 이와 같이 부동산경기와 주택매매에 영향을 미치는 것일까요?
LTV 및 DTI 규제
주택가격은 보통 소득에 비해 매우 높기 때문에 일반인이 저축해 둔 자금만으로 주택구입 자금을 마련하기는 어렵습니다. 이때 부족한 자금을 충당하기 위해 주택대출을 받게 되는데, 대출한도를 규제하는 것이 LTV와 DTI입니다. 이러한 규제들이 강화되는 경우 대출을 받을 수 있는 한도가 감소하기 때문에 주택구입자들은 대출을 받아 주택을 구입하기가 그만큼 어려워지고, 결국 주택구입에 대한 수요가 감소하면서 주택가격이 하락하게 됩니다.
LTV(Loan to Value) 비율은 우리말로 '담보인정비율'이라고 하며, 주택가격 대비 대출을 받을 수 있는 최고한도를 말합니다. 현재 투기지역에서는 40%, 기타 지역에서는 60%의 적용을 받고 있습니다. 예를 들어 주택가격이 1억원이면 대출은 최고 4000만원에서 6000만원까지만 받을 수 있다는 이야기입니다. 따라서 LTV 비율을 낮추게 되면 그 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 최고한도도 그만큼 줄어들게 됩니다.
한편 DTI(Debt to Income) 비율은 우리말로 '총부채상환비율'이라고 합니다. 연간소득액 중에서 대출금 및 기타 부채의 원리금을 상환해야 하는 금액의 비율을 말하며, 현재 투기지역 여부에 따라 40~60%로 규제하고 있습니다. 과거에 DTI 규제가 없었을 때에는 연간소득액에 관계없이 LTV 비율에 따라 담보주택가격이 높으면 높을수록 대출을 더 많이 받을 수 있었습니다. 그러나 DTI 규제가 적용된 이후에는 LTV 비율의 크기뿐만 아니라 연간소득액의 크기에 따라서도 대출을 받을 수 있는 최고한도가 제한을 받게 되었습니다.
예를 들어 LTV 규제비율 60%가 적용되는 지역에서 주택가격이 10억원이라면 최고 6억원까지 대출을 받을 수 있었습니다. 하지만 여기에 40%의 DTI 규제비율을 적용하게 되면 매년 대출원리금 상환액이 2억원일 경우 연간소득액이 5억원 이상 되어야만 원래 대출한도인 6억원까지 대출받을 수 있습니다.
주택가격결정에 영향을 미치는 요인
주택가격은 일반적으로 주택공급물량, 경기상황, 금리, 정부의 부동산정책 등이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 알려져 있습니다. 주택가격은 기본적으로 주택에 대한 수요와 공급에 의해서 결정되는데, 시중에 유동성이 지나치게 공급되어 있거나 주택가격이 상승할 것이란 사람들의 기대감이 지나칠 경우 주택가격이 급등해 자산버블의 조짐이 나타나게 됩니다. 이번 글로벌 금융위기의 단초를 제공한 것도 결국 선진국의 주택가격이 장기간 과도하게 급등해 버블이 형성된 데 있다는 것은 잘 알려져 있는 이야기입니다.
우리나라도 2000년대 초반 이후 부동산가격이 단기간에 급등해 정부가 이를 안정시키기 위한 강력한 부동산정책을 실시한 적이 있습니다. 당시 정부가 도입한 부동산가격 안정정책으로는 일반 부동산 공급확대 이 외에도 보유세·양도세 부과 같은 세금정책, 분양가 상한제도, 서민들을 위한 임대주택 공급확대, 그리고 LTV 및 DTI 규제 등이 있었습니다. 정부가 주택가격 안정을 위해 다양한 정책들을 시행했던 만큼, 주택가격 안정이 전적으로 LTV 및 DTI 규제에 의한 것이라고 말하기는 어렵지만 LTV 및 DTI 규제는 주택가격에 비교적 큰 영향을 미치는 수단으로 알려져 있습니다.
현 시점에서 LTV 및 DTI 규제 완화의 적절성
LTV 및 DTI 비율은 오래전부터 미국의 금융회사 등에서 주택금융의 대출한도를 결정할 때 활용해 왔습니다. 이는 은행의 대출회수 가능성과 돈을 빌린 사람의 상환능력을 알 수 있도록 함으로써 은행의 건전성을 유지하기 위해 적용한 척도들입니다. 만약 주택구입자들이 주택을 살 때 구입자금을 대부분 자기 돈으로 충당하고, 대출금액도 소득에 맞게 적정 금액만 대출받는다면 애당초 이런 규제는 필요 없을 것입니다.
하지만 잘 알려져 있듯이 미국의 경우에도 서민들에게 보다 많은 주택을 공급하려는 정부 정책과 맞물려 이러한 기준들이 점차 완화됐고, 급기야 최근의 '서브프라임'(비우량 주택담보대출) 사태와 글로벌 금융위기로 이어졌습니다. 미국의 경우 우리나라와 달리 부동산불패 신화가 우세한 곳이 아닙니다. 그럼에도 불구하고 대출기준이 적정수준 이하로 완화돼 과도한 자금이 위험관리 없이 공급되자 금융위기로까지 이어지게 된 것입니다.
우리나라의 경우에도 현재 가계가 과도한 부채를 짊어지고 있는 것은 과거 자기 능력에 비해 지나치게 많은 주택대출을 받아 주택을 구입했기 때문에 나타난 결과로 볼 수 있습니다.
물론 우리 정부가 적절한 시점에 LTV 및 DTI 규제 등을 시행함으로써 미국이나 다른 선진국과 달리 금융위기로까지 이어지지 않도록 사전에 대비한 점은 다른 나라의 전문가들로부터도 높은 평가를 받고 있습니다.
최근 부동산경기가 침체를 보임에 따라 일각에서는 DTI 규제비율을 더 높여서 보다 쉽게 대출을 받을 수 있도록 해야 한다는 주장이 나오고 있습니다. 하지만 이를 완화해 가계가 소득의 상당 부분을 대출원리금 상환에 사용하게 된다면 가계재정이 심각한 어려움에 처할 수밖에 없습니다. '서브프라임' 사태 발생 이전에 미국의 연방주택금융공사들이 금융권의 대출을 재매입하거나 보증할 때 적용하는 DTI 기준비율을 26%로 정한 것은 바로 이 같은 문제점을 고려한 것이라고 할 수 있습니다.
더욱이 향후 우리나라의 부동산가격이 하락할 것으로 예상된다면 가계의 과도한 원리금 상환부담은 가계 차원의 어려움을 넘어 경제 전체의 위험으로까지 이어질 수 있습니다.
따라서 우리나라처럼 돈 빌리는 사람의 경제적 상환능력을 충분히 감안하지 않고 담보가 되는 주택의 가격에만 기초해 주택담보대출을 제공하던 관행이 일반화된 곳에서는 LTV 및 DTI 규제가 대출 부실을 막고 금융건전성을 확보하는 데 긴요한 수단이 될 수 있다고 봅니다.
◆쉽게 배우는 경제 tip : 레버리지 효과(Leverage Effect)
'레버리지 효과'는 다른 사람으로부터 빌린 돈을 지렛대로 삼아 자신이 투자한 자금의 이익률을 높이는 것을 말합니다. '지렛대 효과'라고도 합니다. 예를 들어 자기 돈 100억원을 갖고 10억원의 순익을 올리게 되면 자기 자신이 투자한 돈의 이익률은 10%가 됩니다. 이에 비해 자기 돈은 50억원만 투자하고, 은행에서 자금 50억원을 빌려 10억원의 순익을 올리게 되면 자기 자금의 이익률은 20%가 됩니다.
반대로 손실을 보는 경우에는 자기 자신만의 돈으로 투자하면 손실률이 10%에 불과하지만, 다른 사람의 자금을 빌려 투자하는 경우 손실률은 20%로 커지게 됩니다. 이처럼 남의 돈을 빌린 사람이 금리비용을 제외하고도 높은 수익률을 올릴 수 있을 것으로 기대되는 경우에는 남의 돈을 적극적으로 활용하는 것이 유리합니다. 하지만 남의 돈을 지나치게 많이 빌려 손실을 보게 되면 원리금 상환부담이 늘어나고, 파산할 위험도 그만큼 커지게 됩니다.
◆퀴즈
다른 사람으로부터 빌린 돈을 지렛대로 삼아 자기 자신이 투자한 돈의 이익률이 높아지게 하는 것을 ○○○○ 효과라고 합니다.
▲응모 요령: 모닝플러스 홈페이지(morningplus.chosun.com)의 이벤트 코너에서.
▲일정: 7월 14일(수) 오후 5시 마감, 7월 16일(금) 당첨자 발표.
▲경품: 도서문화상품권 1만원권(25명) 각 1장.
〈지난 회 정답: 모기지 〉
도서문화상품권 당첨자(권도연 김성현 김영진 김완신 김해운 문종옥 박경숙 박상욱 박성규 배선경 서동진 송재명 이기원 이상희 이서연 이승헌 이승호 이창선 임은주 장석경 정경임 정경화 정승진 현창금 홍세미)
금융연구원·조선일보 공동기획
기사 문의는 (02)3705-6254, 금융연구원 연구조정실