[뉴타운 해부]마천·거여..수익성은?

입력 2010.05.10 14:24 | 수정 2010.05.10 14:32

거여마천 뉴타운에 있는 주택가 모습. 강남권 첫 뉴타운이라 관심을 모았지만 내부 갈등으로 사업이 지연되고 있다.
서울 강남의 첫 뉴타운인 거여·마천지구에서 투자해 볼만한 곳은 어디일까.

전문가들은 그나마 거여 2-2구역이 투자가치가 가장 높은 것으로 보고 있다. 일단 사업 속도가 가장 빠르고 분양 예상 가구 수도 많아 사업성이 좋다는 평가다.

이 지역은 지난해 대림산업을 시공사로 선정한 데 이어 건축심의도 통과해 관리처분인가를 기다리고 있다. 관할 송파구청은 “늦어도 2년 안에는 분양을 시작할 수 있을 것”이라고 보고 있다. 임상채 송파공인중개사 대표는 “거여 2-2구역은 내년 말쯤이면 일반 분양이 되기 때문에 현재로선 투자 리스크가 가장 낮다고 볼 수 있다”고 말했다.

마천 구역 중에선 1구역과 2구역이 사업성이 좋다는 평가다. 마천 1구역은 촉진구역 지정을 앞두고 있는 데다 일반 분양 예상 물량이 500가구로 가장 많기 때문이다. 현지 에이스공인 관계자는 “마천 1구역은 일반 분양 물량이 많아 투자자들이 선호하는 편”이라고 말했다. 일반 분양물량이 많을 수록 기존 조합원들이 아파트를 재개발할 때 추가로 납부해야 하는 돈이 줄어들게 된다.

마천2구역도 일반분양이 많고 마천역에서 가까워 인기다. 현지 중개업소 관계자는 “역세권이어서 상가 점포도 제법 들어오고 있다”며 “투자자 성향에 따라 1구역과 2구역으로 인기가 나뉜다”고 설명했다. 마천 4구역은 위례신도시에 인접해 있는 게 장점으로 꼽힌다.

그러나, 마천 구역은 전반적으로 일반 분양까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 마천 1·3구역은 올해 촉진구역으로 지정돼도 조합 인가와 건축심의, 관리처분 등 후속 절차를 밟아야 하는 데 빨라야 4~5년 이상 소요되는 게 일반적이다. 거여2-1구역은 마천 구역보다는 사업 속도가 빠르지만 일반분양 물량이 없다.

거여·마천 뉴타운에 신축될 아파트의 일반 분양가는 85㎡(25.7평·이하 전용면적 기준)짜리가 7억 원 수준에서 형성될 것이란 게 현지 공인중개사들의 전망이다. 유정희 공인중개사는 “마천4구역의 금호어울림 아파트는 비슷한 면적이 6억 원을 오간다”며 “뉴타운 일반 아파트 분양가는 6억 원 후반대에서 7억 원으로 예상한다”고 말했다. 정두철 베스트공인중개사 대표는 “투자자나 중개업소들은 대부분 85㎡ 기준 8억 원 정도로 예상하고 있다”며 “이미 가격이 올랐고 사업 속도도 느려 9억 원 이상 받아야 투자자들이 손해를 보지 않을 것”이라고 설명했다.

그러나 거여 구역에 있는 기존 아파트의 실거래가격은 85㎡기준으로 최고 5억원에 그치고 있어 예상 분양가격(7억~8억원)보다 2억~3억원 낮다. 국토해양부에 따르면 지난달 거여 구역에 위치한 우방1차 아파트 85㎡는 4억3000만원, 현대2차 83㎡는 4억6650만원에 거래됐다.

마천4구역에 있는 금호어울림 85㎡는 4억5000만원에서 5억1000만원선을 기록했다. 마천 뉴타운 인근 지역의 신동아아파트 85㎡는 4억1500만원, 우방아파트 80㎡짜리는 4억4000만원에 거래됐다. 업계 관계자는 “주변 시세가 오르지 않는다면 새 아파트라도 2억~3억원씩 비싸게 받기는 힘들 것”이라며 “용적률 등 사업성 개선 요인이 없다면 조합원 추가 부담금이 늘어날 가능성도 있다”고 말했다.
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